定调了，今天，楼市行情转折点来了！

历史经验反复证明，内外危机交加之时，放水就是必然选项。

最近几个月，整个市场先是浓雾弥漫，接着雷声隆隆，最后落雨纷纷，下一步会否大雨磅礴，还得静待天气预报。

定向浇灌意在解渴，大水漫灌必然成灾，新一波大放水真的要开启了吗？

1、放水：山雨欲来风满楼

从1月到4月再到6月，央行先后开启三次定向降准，累计释放了1.55万亿基础货币。

与此同时，6月初，央行宣布扩大中期借贷便利（MLF）担保品范围，将原本不被银行接纳的AA+、AA级信用债纳入其中。

为防止银行软抵制，7月18日，央行窗口指导银行，额外给予MLF资金，用于支持贷款投放和信用债投资。

7月20日晚，一行两会发布资管新规配套细则和理财新规。理财投资门槛从5万元降低到1万元，同时允许公募产品投资于非标资产。与今年4月发布的资管新规相比，尽管尺度有所宽松，但打破刚兑、限制期限错配、限制非标投资的基本原则并没发生变化。

而在二季度的央行货币政策委员会例会上，政策主基调改为“保持流动性合理充裕”。而在之前一季度时，这个表述还是“保持流动性合理稳定”。从合理稳定到合理充裕，意味着货币政策的全面转向。

山雨欲来风满楼，放水的步子拦也拦不住。

原因在于，从年初至今，经济可谓雷声不断：先是企业债违约潮，接着是P2P爆雷潮，随后是经济下行压力加剧，消费、投资、出口三驾马车熄火，再加上贸易争端的一波三折，让整个社会的自豪情绪一扫而空。

面对如此严峻的形势，央妈与财爷一度隔空互怼，放水成了最终选项。

2、大水漫灌还是小水滴灌？

虽然是放水，但在不同的时间节点下，放水的形式完全不同，放水的效果更是千差万别。

史上最著名的一次大放水，是2009年的四万亿计划。货币与财政同时放水，闸门全开，马力全开。

这一波大放水的结果，一方面是带来了房价的大暴涨，另一方面制造了落后产业高产能、房地产高库存和地方政府高债务三大问题。

第二波大放水，是在2015年，这一次是宽货币与宽信用的结合。一年多时间，连续降息5次、降准6次，房贷基准利率降到4.9%的新低。同时，以PSL贷款为资金来源的棚改货币化横空出世，为三四线城市提供了源源不断的定向水源。

这一次放水的结果早已显现。从一二线城市到三四线城市，举国上下炒房热一浪高过一浪，房价翻倍在过去还只是想象，在这时已经变成现实。

2018年的今天，我们是否将要迎来第三波大放水？

其实，从放水的形式来看，这一波相对克制，只有定向降准和MLF扩围、银行理财新规宽松等举措，目前来看还只是小规模、小范围的放水，目的在于遏制经济下行趋势，增加市场流动性，防范金融风险。

从放水的实质来看，这一波宽松的是货币和监管，信用并未同步宽松。作为大杀器的降息并未使用，融资平台、影子银行等融资途径仍然受到严格限制。

所以，目前仍旧是小放水。小放水会否演变成大放水，这要看经济形势变化，更要看大放水还有没有空间。

3、大放水有没有空间？

与2009年和2015年不同，这一次放水，既无天时也无地利更没有人和。

首先，中国与美国的经济周期与金融周期出现严重背离。

欧美经济都处于强势复苏轨道，美联储加息缩表的步伐清晰且稳健，美国减税的政策效应已经显现。反观中国，经济下行的压力越来越大，在别人的加息周期进行货币放水，必然带来资本外流的风险。

这方面，不到半年时间，人民币汇率已从6.25下跌到最低的6.83。人民币跌势越来越猛，虽然进口企业能够从中受惠，但高科技产业进口成本、企业外债成本却随之攀升，对整体经济未必是好事。

其次，国际环境不复以往，贸易争端的威胁越来越严峻。

贸易争端的加剧，其影响是全方位的。出口企业首当其冲，高科技产业紧随其后，资本市场更是备受波动之苦，经济下行压力进一步加剧。

再次，放水的政策效应越来越弱。

2009年的四万亿，当时政府债务、企业债务和居民债务都处于低位，还存在加杠杆的空间。同时，无论基建还是房地产，都还有不少薄弱之处，大投资还能带来显著的利好。

到了2015年，高产能、高库存、高债务问题当道，能够利用的只剩下房地产。于是，在一年五次降准降息和银行信贷全宽松的背景下，再叠加PSL带来的棚改货币化放水，在房价全线翻倍的同时，也成功将居民债务杠杆率抬上的新的台阶。如今，无论是基建投资还是房地产投资，空间都已严重收缩。

总之，放水效应越来越弱。

4、无处可加的杠杆

说到底，大放水就是加杠杆，通过债务扩张支撑经济稳定。

2018年的现在，我们面临的是前所未有的严峻形势。无论是地方政府债务，还是企业债务率，抑或居民杠杆，都处于前所未有的高位，强行加杠杆的空间有限。

从宏观杠杆率（总债务/GDP之比）来看，2017年，我国宏观杠杆率高达255.9%，显著高于新兴经济体193.6%的平均水平，甚至超过很多发达经济体。其中，2012年到2016年，年均提高13.5个百分点，远远超过其他经济体。

从政府杠杆率来看，2017年这一数据仅为36.2%，远远低于发达国家，貌似加杠杆的空间十足。但是这一数据只考虑显性债务，如果加上地方融资平台的隐性债务，这一数据就超过60%的国际警戒线。

从非金融企业杠杆率来看，2017年企业部门杠杆率为159%，虽然相比于2016年首度出现下降，但依然处于高位。其中，国企杠杆率居高不下，加杠杆的空间也很有限。民企虽有加杠杆的空间，但历次放水，资金都容易流向融资平台、国企和楼市，民企融资难问题一直存在。

从居民部门杠杆率（居民债务/GDP）来看，2018年，我国居民杠杆率已经达到55.1%，虽然与发达国家相比并不高。但要知道2008年时，居民杠杆率还只有17.9%。短短10年时间，翻了3倍多。

由于居民收入占GDP的比重并不高，所以居民杠杆率有低估债务之嫌。这方面，可以居民债务收入比作为替代。以居民债务/居民可支配收入测算，截至2017年年末，中国居民杠杆率高达110.9%，已经超越美国（108.1%）。

哪里还有加杠杆的空间？

所以，正如姜超博士所说，大放水没有未来。其实，大放水何止没有未来，恐怕连“现在”的空间都所剩无几。

放水了，又到底意味着？

7月23日，国务院常务会议定调：

要求保持宏观政策稳定，积极财政政策要更加积极。坚持不搞大水漫灌式强刺激，根据形势变化相机预调微调，定向调控；稳健货币政策松紧适度，保持适度融资规模，保持流动性合理充裕。

虽说“不搞大水漫灌”，但意思再明显不过，那就是货币财政要同时宽松。

就在同一天，央行开展5020亿元一年期的中期借贷便利大额（MLF）操作，鉴于当日有1700亿元7天逆回购到期，当日公开市场实现净投放3320亿元。

再加上7月20日，一行两会发布资管新规细则和理财新规，透露出全面放松的信号。

这一系列动作，都毫无疑问表明，政策开始转向，放水成为现在进行时。

1、放水效应：股涨汇跌

股市、汇市已经对放水做出反应。

在股市方面，从上周五开始，A股开始反弹，连续三日大涨。其中，基建股领涨，原因是财政政策要更积极，铁公基再次成为救市选项。

在汇市方面，人民币汇率继续下行，离岸人民币一度跌破6.84的关口。如果从4月份算起，人民币已从6.25跌到6.84，一年涨幅基本全部跌尽。

这背后的原因也很简单，内部的水太多了，而外部又都在收水，如果没有外汇储备托底，人民币汇率只会越跌越低。

2、楼市悬念：宽货币VS紧楼市

唯一的悬念是，放水节奏下，楼市会怎样，还会重演暴涨行情吗？

从这一波放水的形式来看，宽货币、宽财政是主基调，尚未提及房地产。所谓宽货币，解决的是市场流动性紧张问题，意图是降低中小企业融资成本；而宽财政，则是试图刺激基建投资，从而拉动经济。

显然，宽楼市，并不在既定的政策议程之内。

同时，货币越放越松，但楼市却越收越紧，紧楼市有持续加码的趋势。

其一，7月至今，全国楼市调控超30次，年初至今超220次，调控强度前所未有。今年以来，大热必调控成为行政规律，所有还在大涨的城市，都迎来了一波接着一波的调控。

在传统手段上，各地在传统四限之外，叠加了新四限。

除了地方调控之外，中央也开始加大调控力度。6月底，住建部会同公安部等7部委开展楼市乱象专项治理行动，北上广深等30城在列。专项行动剑指投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告等四大领域。

其二，调控开始釜底抽薪。

这方面，最具代表性的当属全面收紧棚改货币化，三四线城市最后的红利即将耗尽。（更多可参阅《棚改货币化全面收紧，三四线城市真的危险了！》）

同时，在7月份的新闻发布会上，统计部门发言人表示要“推进房地产税”，种种信号说明，房地产税的到来已经是大概率事件。（更多可参阅《三重信号来袭，房地产税还有多远？》）

其三，在楼市领域，金融严控仍未放松。

6月底，国家发改委、财政部联合印发通知，要求控制企业外债规模，防范外债风险。毕竟人民币汇率跌跌不休，外债成本陡然增加，房企普遍面临还债压力。

同时，房企的融资渠道主要有银行贷款、信托贷款、境内发债、境外发债等方式。今年以来，银行贷款收紧，信托等表外贷款受资管新规影响，大幅收缩。与此同时，随着企业违约案例增多，房企境内发债屡屡遭遇中止。

其四，在个人层面，首付贷、现金贷、房抵贷仍在严控之列。

与此同时，虽然降准和MLF宽松已有多时，但房贷利率仍在继续上行。

融360发布的6月全国房贷监测数据显示，6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍，环比5月上升0.71%，为2017年1月以来连续18个月上涨，同比去年6月首套房贷利率4.89%，上升15.34%。

同时，这一次宽货币和宽财政，并未对房地产融资做出松绑，房企的现金流困境仍会进一步加剧。

3、暴涨行情会否重演？

本质上，放水就是加杠杆，通过债务扩张支撑经济稳定。

楼市会否重演暴涨行情，要看两方面的因素：

一是货币之水会否流向房地产市场？二是居民部门还有没有加杆杆的空间？

先说第一个问题，从政策本身来看，无论是宽货币还是宽财政，都无意刺激房地产。但历史一而再再而三证明，每一次放水，货币之水都会追逐房地产而去，反倒是本来应该倾斜的中小企业，却屡屡面临融资难的问题。

这一次，恐怕也难例外，货币之水一定会想方设法流向楼市。

不过，与过去不同的是，这一次调控政策全面收紧、监管全面从严、对于楼市的金融管控仍未放松，只要监管节奏能够持续，小规模放水，对于楼市的影响更多还只是心理层面。

再说第二个问题，居民部门还有没有加杠杆的空间？

从居民部门杠杆率（居民债务/GDP）来看，2018年，我国居民杠杆率已经达到55.1%，虽然与发达国家相比并不高。但要知道2008年时，居民杠杆率还只有17.9%。短短10年时间，翻了3倍多。

由于居民收入占GDP的比重并不高，所以居民杠杆率有低估债务之嫌。这方面，可以居民债务收入比作为替代。以居民债务/居民可支配收入测算，截至2017年年末，中国居民杠杆率高达110.9%，已经超越美国（108.1%）。

就此而言，居民加杠杆的空间同样不足。

经过这一轮暴涨，居民的家庭储备基本消耗殆尽，连消费增速都开始大幅下滑，要想让居民继续加杠杆，除非降低首付比例、放松现金贷首付贷，否则，一切都很难持续。

4、放水的未来

所以，放水重启，相当于为楼市续命，稳定正在摇摆的市场情绪。

不过，要想重演2009年和2015年的暴涨效应，除非马力全开：

撤掉限购限贷的限制，在降准之外开启降息的大杀器，同时撤出对于房企的融资限制，但这可能性大吗？

要知道，经济体早已有了流动性危机的端倪。

央行放出来的水在银行系统空转，就是流不到实体经济。而地方涨幅隐性债务问题更成为经济的定时炸弹，宽财政的空间也十分有限。

再加上贸易争端、美国减税加息缩表带来的压力，就是放水，又如何？

来源：房屋屋（its-home）；作者：凯风